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Comment estimer son bien immobilier ?

Show light - BARNES Lyon - Immobilier de luxe, appartements et maisons de prestige à Lyon

Vous avez acheté il y a quelques années votre bien et vous souhaitez connaître sa valeur actuelle dans le but de le revendre. Pour cela, un passage obligé : vous devez estimer votre bien, une étape essentielle et incontournable.

En effet, vous ne pouvez pas vous lancer dans sa mise en vente sans réaliser un avis de valeur approfondi. Beaucoup d’éléments sont à prendre en compte et il existe notamment plusieurs moyens d’aboutir à l’estimation d’un bien. BARNES Lyon, agence immobilière à Lyon spécialisée dans les biens de qualité et d’exception, vous dévoile ses secrets sur la réalisation d’une estimation immobilière.  

Déterminer le prix de son bien : une étape indispensable à la mise en vente de sa résidence principale ou secondaire

Pourquoi évaluer votre appartement ou votre maison est-il une étape clé avant sa mise en vente ? Car nous pourrions croire qu’il suffit d’additionner son prix d’achat, le prix des travaux réalisés et sa marge souhaitée pour convaincre un acquéreur qu’il s’agit du bon prix ! L’achat d’un bien immobilier est un projet de vie important. L’acquéreur s’informe sur le prix du marché immobilier, enrichit son analyse en multipliant les visites et en comparant différents biens. Il se professionnalise seul grâce à la facilité d’accès aux informations par les nouvelles technologies mais aussi grâce aux conseils de son notaire et de son banquier.

L’objectif de trouver le bon prix de vente de votre bien immobilier est une rencontre de l’offre et de la demande tout en considérant le contexte par des facteurs physiques, juridiques et économiques. Le bien et le cahier des charges du vendeur doivent correspondre à ceux de l’acquéreur et apporter une satisfaction aux deux parties.


Estimation d'un bien, l'offre et la demande


Les différentes techniques d’estimation

Il existe 3 techniques pour déterminer le prix de votre maison ou votre appartement :

  1. Partir de son prix d’achat et de sa date d’achat : la valeur du bien sera mis à jour par l’application des variations conjoncturelles soit l’évolution des prix d’une année sur l’autre communiquée par l’INSEE. 
  2. Partir de la valeur moyenne de marché fondée sur les  ventes réelles enregistrées par les Notaires en appliquant des pondérations liées aux particularités du bien.
  3. Partir de prix de biens vendus à proximité de son logement en appliquant des pondérations liées aux particularités du bien.


3 techniques d'estimation immobilière


Notre agence immobilière BARNES Lyon réalise ses avis de valeur en suivant la 3e méthode qui est la seule à pouvoir mettre en évidence la réalité du marché. C’est grâce à la richesse de notre base de données de biens vendus, de l’expertise de nos consultants en immobilier et de leurs connaissances du secteur que nous pouvons appliquer cette méthode d’estimation immobilière.

Mais concrètement, comment estimer un bien immobilier ?

3 grandes étapes permettent de calculer le bon prix de vente et donc la bonne commercialisation de votre bien dans des délais convenables. Premièrement, il faut considérer les 3 facteurs qui sont les facteurs économiques, les facteurs physiques et les facteurs juridiques. Suite à cette première analyse, il est nécessaire de faire une étude comparative du marché. La troisième et dernière étape consiste à appliquer les pondérations liées aux particularités de votre bien, en d’autres termes : évaluer les critères de valorisation et les points de vigilance.

estimer son bien en 3 étapes


  1. 3 facteurs : économiques, physiques et juridiques


Les facteurs économiques

4 indicateurs économiques sont à prendre en compte impactant directement le marché de l’immobilier comme :

  • La conjoncture

Elle s’évalue entre autres par le volume de ventes, le bassin d’emploi, le taux d’emprunt ou bien encore l’équilibre entre l’offre et la demande.

  • L’intérêt

Le bien se situe-t-il dans un secteur attractif ? Quelle est la cible ?

  • Les critères de pondération

Nous les aborderons plus tard dans ce dossier.


Les facteurs physiques

Les facteurs physiques se traduisent par la partie plus technique et concrète du bien immobilier et de son environnement. 6 facteurs physiques sont à prendre en compte et regroupent une multitude de critères, en voici quelques exemples :

  • L’aspect

Il s’agit de l’aspect général du bien : quel est le style ? l’architecture ? l’agencement, les espaces sont-ils optimisés ?

  • L’environnement

Quel est l’emplacement du bien ? Est-il situé dans un quartier prisé, dans un quartier en devenir ?

  • L’isolation

Quel est le niveau de confort du bien ? Les futurs acquéreurs pourront-ils être isolés des nuisances et pouvoir vivre sans gêner les voisins ? Le bien est-il bien isolé et permettra-t-il de réduire les dépenses énergétiques ?

  • L’entretien

Le bien et ses équipements ont-ils bénéficié d’une vigilance particulière ?   


Les facteurs juridiques

    Il s’agit de tous les aspects juridiques liés de près ou de loin au bien, en voici quelques exemples :

    • Le droit au maintien dans les lieux

    Le bail d’habitation non meublé contraint le bailleur à respecter la date d’échéance, le délai du préavis et avoir un motif sérieux. Dans cette situation, il conviendra d’adresser un congé pour vente et de purger le droit de préemption avant toute commercialisation.

    • Les servitudes

    Existe-t-il des servitudes ? De passage, de vue, de tréfonds (de réseaux), etc.

    • Le terrain

    Le bien est-il sur son terrain ou appartient-il aux HCL ?

    2. L’étude comparative de marché

    Cette étude permet d’évaluer en temps réel le marché immobilier. Il s’agit de confronter votre bien aux biens à proximité : les biens vendus, les biens en vente et les biens invendus. Cette comparaison, alliée aux 3 facteurs, permet de révéler une valeur moyenne de référence sur laquelle s’appliquent les pondérations liées aux particularités du bien.


    carte des biens vendus à Lyon

    Carte de nos 143 biens vendus

    3. Les pondérations liées aux particularités de votre bien

    Elles sont fondées sur des indicateurs d’experts et exprimées en pourcentage. Elles peuvent faire varier le prix du mètre carré de votre bien de manière positive ou négative.

    Il existe 42 critères de pondération reconnus. Par exemple, une vue dégagée sur jardin, sur les quais ou sur un monument sera valorisé de 15 %. À contrario, un appartement dont l’exposition principale serait au Nord subira une décote de 5 % sur la valeur métrique de référence.

    Faire estimer son bien

    Vous l’aurez compris, estimer soi-même son bien n’est pas chose facile. BARNES Lyon est spécialisé dans l’immobilier de qualité à Lyon et sur l’ensemble du Rhône. Vous avez un projet sur 2018 ou 2019, 22 consultants vous sont dédiés et proposent un avis de valeur de votre bien ainsi qu'un plan de commercialisation détaillé. Vous pouvez directement faire votre demande d’estimation sur notre site à ce lien : estimer mon bien immobilier et demander votre plan de commercialisation personnalisé.