PLU-H 2025 à Lyon : ce que les propriétaires et investisseurs doivent savoir

PLU-H : de quoi parle-t-on exactement ?

Le PLU-H est une évolution du Plan local d’urbanisme, qui a remplacé le plan d'occupation des sols (POS) en 2005. Il s’agit d’un document stratégique qui encadre les règles d’urbanisme de toutes les communes de la Métropole de Lyon.

Le PLU-H définit à la fois les règles de constructibilité terrain par terrain et les grandes orientations d’aménagement. Il s’applique à toute demande de permis de construire ou d’aménager, qu’il s’agisse d’un projet résidentiel individuel ou d’une opération de promotion immobilière.

Concrètement, le PLU-H repose sur plusieurs documents réglementaires :

• Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), qui définit les grandes orientations d’urbanisation à long terme (logement, mobilité, transition écologique...) ;

• Des plans de zonage qui cartographient les différentes zones (urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles...) ;

• Un règlement écrit, très détaillé, qui précise pour chaque zone la hauteur maximale des bâtiments, les reculs, les coefficients d’emprise au sol, les usages autorisés... ;

• Des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui s’appliquent à des secteurs en mutation.

À noter : La révision du PLU-H de la Métropole de Lyon, engagée en 2023, suit un calendrier progressif. Après une large concertation publique, clôturée en juillet 2024, l’enquête réglementaire est prévue à l’automne 2025, pour une approbation finale du PLU-H révisé d'ici à la fin de l’année. C’est donc une période charnière pour les propriétaires et investisseurs, car les règles actuelles restent applicables jusqu’à l’approbation du nouveau document.

Quels sont les grands objectifs du PLU-H 2025 à Lyon ?

La révision du PLU-H vise à concilier le développement urbain avec les impératifs environnementaux, sociaux et économiques du territoire. Parmi les principaux objectifs annoncés :

Lutter contre l’étalement urbain

Face à l'artificialisation des sols et à la nécessité de préserver les espaces naturels, le PLU-H 2025 cherche à réduire la consommation d’espace en densifiant les zones déjà urbanisées. Il ne s’agit pas de bétonner uniformément, mais d’encourager les constructions là où les équipements publics, les écoles, les réseaux de transport et les commerces permettent un cadre de vie de qualité.

Accroître l’offre de logements

Face à la croissance démographique et aux difficultés d’accès au logement, le PLU-H 2025 vise une densification maîtrisée des secteurs déjà urbanisés, en particulier à proximité des transports en commun. Cela se traduit par une incitation à construire davantage en hauteur ou à diviser certaines grandes parcelles pour créer de nouveaux logements. L’objectif ? Produire davantage de logements accessibles dans les zones tendues, avec des obligations renforcées en matière de logement social et renforcer la mixité fonctionnelle en autorisant davantage d'usages mixtes (logement + activité) dans les zones urbaines.

Répondre à l’urgence climatique

L’un des volets majeurs du PLU-H 2025 concerne la performance énergétique des bâtiments et leur intégration dans la trame verte et bleue. Les projets exemplaires sur le plan écologique peuvent bénéficier d’un bonus de constructibilité jusqu’à +20 %, à condition d’inclure :

• Des toitures végétalisées ou solaires,

• Des matériaux biosourcés ou très performants,

• Une gestion optimisée des eaux de pluie,

• Un traitement paysager soigné.

Plus globalement et comme l’explique la ville de Lyon :

« Le PLU-H vise à développer la ville en préservant son environnement, en favorisant la cohésion sociale, et en soutenant l'activité économique. Ainsi, en favorisant la densification urbaine autour des axes de transport en commun, il encourage l'utilisation des transports collectifs et réduit la dépendance à la voiture individuelle. De même, en réservant des espaces pour les équipements publics (écoles, parcs, équipements sportifs), il contribue à améliorer la qualité de vie des habitants et à renforcer le lien social au sein des quartiers. »

Quelles sont les zones concernées ?

Le PLU-H 2025 s’applique à l’ensemble des 58 communes de la Métropole de Lyon, mais les évolutions de zonage ne sont pas homogènes. Chaque secteur bénéficie d’un traitement spécifique en fonction de son niveau d’urbanisation, de ses ressources naturelles, de ses équipements publics, et de ses perspectives de développement.

Les principales zones réglementaires restent inchangées dans leur nomenclature, mais évoluent parfois dans leurs limites ou leurs prescriptions :

Les zones U (urbaines)

Les zones U sont les plus directement concernées par la densification. Ce sont les quartiers déjà construits, où les réseaux (transports, écoles, commerces) sont existants. Ces zones bénéficient souvent des assouplissements de hauteur, notamment dans les secteurs bien desservis comme Villeurbanne, Lyon 7e ou Lyon 8e.

Les zones AU (à urbaniser)

Les zones AU représentent un enjeu stratégique. Certains secteurs passent désormais de AU à U, ouvrant ainsi la voie à des opérations immobilières. D’autres restent AU, mais avec des exigences plus précises quant aux équipements à prévoir. Attention : ces terrains doivent être rendus constructibles par une procédure d’aménagement (permis d’aménager, ZAC, etc.).

Les zones N (naturelles) et A (agricoles)

Les zones N et A voient leurs protections renforcées. Il est désormais encore plus difficile d’y envisager des projets de construction, sauf à des fins agricoles ou d’intérêt public. Certains terrains à la limite des zones urbanisées ont ainsi perdu leur constructibilité potentielle.

À retenir : Un même terrain peut être concerné par plusieurs zonages ou servitudes superposées. Il est donc essentiel de croiser les informations issues du plan de zonage, du règlement écrit et des documents d’urbanisme locaux pour avoir une vision complète. Avant toute opération (vente, division, construction), vérifiez le classement de votre parcelle sur le Géoportail de l’urbanisme ou sur le site officiel pluh.grandlyon.com.

Quels changements concrets pour les propriétaires et investisseurs ?

Si vous êtes propriétaire d’un terrain ou d’une maison à Lyon, ou si vous envisagez d’investir dans un bien à transformer ou à lotir, le PLU-H 2025 peut modifier la valeur et la faisabilité de votre projet. Voici les principaux changements à retenir :

Des règles de hauteur et de densité assouplies dans certains secteurs

La grande nouveauté du PLU-H 2025 est l’introduction d’un bonus de constructibilité. Il permet de dépasser la hauteur maximale autorisée ou d’ajouter un étage supplémentaire (un étage maximum et pas deux) à votre projet, à condition de respecter les critères de performance environnementale définis par la Métropole. Cela concerne autant les programmes collectifs que les maisons individuelles.

Ce bonus s’applique principalement en zones urbaines (U) et dans certains secteurs à urbaniser (AU) bien desservis par les transports.

Une vigilance accrue sur les zones naturelles et agricoles

Le PLU-H 2025 s’inscrit dans une logique de réduction de l’artificialisation des sols. À ce titre, certains terrains situés en limite d’urbanisation ou dans des secteurs classés en trame verte ou bleue voient leur constructibilité restreinte, voire totalement gelée. Ces changements peuvent impacter des propriétaires dont les terrains, bien que précédemment urbanisables, se retrouvent désormais en zone N ou A, avec un droit à construire extrêmement limité.

Attention ! Un terrain constructible hier ne l’est pas nécessairement aujourd’hui. Il est impératif de consulter le nouveau zonage, disponible sur le portail urbanisme de la Métropole ou en mairie.

Des divisions de terrain et de lotissements plus encadrées

Le PLU lotissement Lyon va également encadrer plus fermement les opérations de division de parcelles, notamment dans les secteurs résidentiels à dominante pavillonnaire (secteurs U ou UC du PLU).

Parmi les mesures, on retrouve :

• La suppression ou la limitation du COS implicite dans certains secteurs, pour éviter la multiplication de constructions inadaptées,

• Des distances minimales entre constructions accrues pour préserver la qualité du tissu urbain,

• L’obligation de desserte et de stationnement intégrée dès l’amont du projet.

Les règles de retrait, d’alignement, d’implantation et de largeur de voie d’accès sont renforcés pour éviter les constructions “en drapeau” ou les projets mal intégrés au tissu urbain existant.

Conseil d’experts :

Avant d’envisager une division de parcelle ou la revente d’un terrain à bâtir, il est essentiel de faire réaliser une étude de faisabilité réglementaire. Elle permet d’éviter les mauvaises surprises au dépôt du permis de construire.

Quel impact sur la valorisation foncière ?

Le PLU-H 2025 a un impact direct sur la valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un terrain nu, d’une maison à rénover, ou d’un projet d’investissement locatif. Il peut faire évoluer sensiblement la valeur d’un terrain ou d’un bien existant, dans un sens comme dans l’autre :

Une opportunité de plus-value pour les parcelles bien situées

Dans les secteurs où les droits à construire sont renforcés, un terrain peut voir sa valeur de marché augmenter significativement, notamment s’il devient éligible au bonus de constructibilité. Cela intéresse particulièrement les investisseurs et promoteurs à la recherche de foncier rare dans des secteurs urbains recherchés.

À titre d’exemple, un terrain de 500 m², auparavant limité à 150 m² de surface de plancher, pourrait désormais en accueillir 180 ou 200, ce qui change totalement la rentabilité d’un projet immobilier.

Bon à savoir : Parallèlement au bonus de constructibilité prévu par le PLU-H 2025, certains porteurs de projet peuvent bénéficier d’un avantage fiscal significatif : l’exonération de taxe d’aménagement pour les opérations de transformation de bureaux ou de locaux vacants en logements, dans le cadre de la reconversion de bâtiments existants.

Cette mesure vise à encourager la production de logements sans consommer de nouveaux espaces, dans une logique de sobriété foncière. Elle peut s’appliquer à des projets situés en zone U, notamment dans les secteurs à forte vacance tertiaire.

Cette exonération ne s’applique pas automatiquement : elle dépend de la commune et du type de projet. Il est recommandé de vérifier au cas par cas avec le service urbanisme et de solliciter un montage juridique et fiscal adapté, en lien avec un notaire ou un conseil spécialisé.

Un risque de dévalorisation pour les terrains périphériques

À l’inverse, un terrain en bordure de zone naturelle, ou mal desservi, peut perdre de sa valeur si le PLU-H 2025 le requalifie en zone non constructible, ou si les servitudes environnementales se renforcent (inondabilité, recul par rapport à un cours d’eau, etc.). Cela souligne l’importance de faire réévaluer son foncier à la lumière du nouveau règlement, afin d’ajuster sa stratégie patrimoniale.

En conclusion : anticiper pour sécuriser vos projets

Le PLU-H Lyon 2025 est à la fois une opportunité et un cadre exigeant. Il demande une lecture fine des nouvelles règles de constructibilité, mais ouvre des perspectives de densification raisonnée, de valorisation foncière, et de transition écologique concrète. Sa lecture attentive est indispensable pour quiconque possède, développe ou gère un bien foncier dans la métropole lyonnaise.

Chez BARNES Lyon, nous suivons de près les évolutions réglementaires locales pour conseiller avec précision nos clients propriétaires et investisseurs. Notre approche repose sur une connaissance fine des secteurs lyonnais, une maîtrise des évolutions réglementaires, et un réseau d’experts techniques spécialisés afin d’accompagner nos clients dans l’analyse foncière, la valorisation patrimoniale et l’identification des meilleures opportunités à la lumière de ces nouvelles orientations.

Que vous souhaitiez vendre, construire ou transmettre, nous vous proposons la mise en place d’une analyse de potentiel de votre bien au regard du PLU-H 2025 et nous vous donnons un avis de valeur actualisé, tenant compte du contexte urbanistique. Notre ambition est simple : vous aider à prendre les bonnes décisions au bon moment, dans un cadre sécurisé et pérenne.

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