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Quels sont les conséquences du dépassement du délai d'un avant-contrat ?

Il convient de distinguer selon que l’avant contrat est une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente (« compromis »). 


La promesse unilatérale de vente est-elle caduque par l’arrivée du terme de levée d’option ?

La date de levée d’option est un terme extinctif. La promesse est donc caduque. Il est impératif de prévoir une prorogation de la promesse avant l’arrivée du terme (art. 1213, Code civil). 

La promesse synallagmatique est-elle caduque à défaut de réitération à la date stipulée ? 

Le plus souvent, la date de réitération est un terme suspensif : c’est la date à laquelle chacune des parties peut sommer l’autre d’avoir à s’exécuter. 

Lorsque le compromis est assorti de conditions suspensives, il convient de distinguer si la ou les conditions suspensives (d’obtention de prêt par exemple) ont été réalisées ou non. 

Dans la négative, le compromis se trouve frappé de caducité automatique à la date prévue pour la réitération (Cass., civ. 3e, 9 mars 2017, n° 15-26182). 

Dans l’affirmative, il convient de se reporter aux termes du compromis. Généralement, les clauses des compromis prévoient une date à partir de laquelle la partie la plus diligente pourra mettre l’autre partie en demeure de réitérer l’acte authentique. 

En pratique, va se poser la question de savoir si le confinement peut être analysée comme un cas de force majeure justifiant une suspension temporaire de l’exécution du contrat sans que l’une des parties puisse alors imputer à l’autre un retard dans l’exécution. 

L’hésitation est permise même si on peut augurer qu’une juridiction saisie sur cette question retienne la force majeure de l’article 1218 du Code civil si l’avant-contrat a été établi en 2019, donc avant que l’épidémie ne soit officiellement constatée. 

Selon ce texte, on pourrait considérer que cet événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Selon l’institut Pasteur, le coronavirus a été découvert le 9 janvier 2020.